По мнению участников рынка недвижимости два фактора, которые помогают застройщикам двигаться вперед в нынешних непростых условиях – это помощь государства с инфраструктурой проектов и субсидированием ипотечных ставок, дающее дольщикам возможность получать льготную ипотеку. Такую мысль высказал один из участников международного форума Techno build, который проходил с 18 по 21 октября 2022 года. Однако Минстрой считает, что достроить нынешние новостройки и начинать новые проекты в первую очередь поможет совсем другой фактор.
Почему проектное финансирование помогает переживать кризисы
Позицию Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на форуме Techno build озвучил заместитель министра Никита Стасишин. Признавая позитивное влияние на рынок новостроек и льготной ипотеки, и различных механизмов, помогающих развитию инфраструктуры, он, тем не менее, сейчас видит главную задачу Минстроя по поддержке строительной отрасли совсем в другом.
Он напомнил ситуацию 2018 года, когда министерству пришлось принять самое трудное, по оценке Стасишина, решение. Речь о предшествующей переходу на проектное финансирование и счета эскроу выработке критериев, по которым часть новостроек могли продолжать строиться по старым правилам, а часть должны были сразу перейти на новые. Эти критерии были прописаны в принятом тогда постановлении правительства №480.
- Согласно этому документу, в некоторых проектах деньги дольщиков по-прежнему разрешали сразу пускать на строительство домов.
- А все остальные, а также все новостройки, что лишь выходили на рынок, должны были возводиться уже не те средства, что вносили покупатели при заключении ДДУ. Их должны были строить либо на банковские кредиты (они же – проектное финансирование), либо на собственные деньги застройщика. А те средства, что платили покупатели по договорам долевого участия, должны были поступать на особые банковские счета – счетах эскроу. Чтобы не возникало соблазна сразу начинать их тратить (как это позволялось раньше), доступ к этим счетам застройщикам давали лишь тогда, когда дом был достроен и введен в эксплуатацию.
Как вспоминают в Минстрое, рынок тогда воспринял новые правила в штыки. Но как показало время, решение было верным. Возможность вести строительство на заемные средства и независимость от скорости продаж новостроек помогла рынку недвижимости без особых потерь преодолеть непростую ситуацию во время пандемии ковида, когда спрос на строящиеся объекты существенно упал. То же самое должно помочь и теперь. По словам Никиты Стасишина, без проектного финансирования и эскроу пережить нынешнюю ситуацию было бы намного сложнее.
Почему сверхдешевая ипотека в нынешних условиях не поможет завершить строительство новостроек в срок
Однако даже при наличии проектного финансирования есть причины, которые в нынешней ситуации могут привести к приостановке строек. Дело в том, что условия выдачи банковских кредитов застройщикам даже по заключенным договорам меняются в зависимости от скорости продаж (то есть, скорости наполнения счетов эскроу).
- Например, если сделок в новостройке много, ставка по кредитам уменьшается, и наоборот.
- Аналогичная зависимость может определять и моменты, в которые застройщик получит очередной транш по кредиту (оговоренная в качестве проектного финансирования сумма не сразу поступает застройщику в полном объеме, а переводится частями, по мере строительства дома).
Такой подход называется ковенантами и страхует банки на случай непредвиденных ситуаций на стройплощадках. Но в нынешних условиях такая зависимость может сыграть злую шутку с застройщиками.
Дело в том, что динамика продаж в новостройках снижается и может продолжать падать – даже в традиционно активном конце года. Не сильно поможет ни льготная ипотека, ни даже ипотека от застройщиков со сверхнизкими ставами. По словам Стасишина, можно предложить хоть нулевые проценты по ипотеке, но если население не намерено тратить деньги в принципе и отложило идею с покупкой жилья в долгий ящик, сделок в новостройках не будет. Этот период нужно просто переждать, пока спрос снова не восстановится.
Главное – чтобы пережидание не привело к приостановке строек и появлению новых обманутых дольщиков.
Чтобы этого не произошло, Минстрой видит главную помощь государства в текущем периоде в том, чтобы вне зависимости от динамики продаж:
- не допускать роста ставок по проектному финансированию;
- не менять лимиты авансирования;
- сохранить ритмичность траншей перевода кредитных средств застройщикам.
Лишь эти действия реально помогут застройщикам пережить сложные времена, завершить все ныне возводимые новостройки, а также начать новые проекты.
